Immobili: Compravendita di Fabbricati

COMPRAVENDITA DI FABBRICATI

Documentazione da presentare 1) Parte venditrice Se società:

Carta d’identità del legale rappresentante – Atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…) – Statuto vigente/patti sociali attuali – Visura camerale da cui risultino gli organi in carica – Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore – Certificato fallimentare

Se persona fisica: Carta d’identità e codice fiscale; Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero; Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore; Per gli extracomunitari, permesso di soggiorno

Per gli imprenditori, certificato fallimentare

2) Parte acquirente Se società: Carta d’identità del legale rappresentante – atti con i quali sono stati attribuiti i poteri (delibera, procura…) – statuto/patti sociali – visura camerale; Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore. Se persona fisica: Carta d’identità e codice fiscale; Se persona celibe – nubile – vedovo/a: certificato di stato libero; se persona coniugata: estratto di matrimonio; se persona separata: estratto di matrimonio e sentenza di separazione; se persona divorziata: sentenza di divorzio o certificato di stato libero;

Per gli extracomunitari, permesso di soggiorno Eventuale procura in originale (o copia conforme) e carta d’identità del procuratore.

3) Il titolo d’acquisto :

– se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell’atto;

– se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta), produrre la copia di tale sentenza

– se l’immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione (e relativa ricevuta di versamento delle imposte) e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità ( N.B. in mancanza di quest’ultima lo Studio potrà ugualmente procedervi sulla base della stessa compravendita in quanto nello stesso momento in cui vende un bene ereditario, il venditore compie un’accettazione tacita dell’eredità. Per consentire la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità occorre esibire: se il defunto non ha lasciato testamento, un certificato in morte in carta semplice, se invece ha lasciato testamento, copia autentica del verbale di pubblicazione del testamento) . Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.

– se l’immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo (titolo di acquisto e denuncia di variazione – modello 3SPC)

4 ) Schede e Planimetrie catastali: la situazione di fatto dell’immobile deve essere esattamente corrispondente alla rappresentazione grafica della planimetria e vi deve essere esatta intestazione catastale con gli attuali proprietari risultanti dai Registri immobiliari

5) La documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile e pertanto: la licenza edilizia o la concessione edilizia o il permesso di costruire, salvo che la costruzione dell’immobile sia iniziata prima del 1° settembre 1967. In quest’ultimo caso non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive;

6) Estremi del condono edilizio o della concessione in sanatoria. Se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:

– copia della domanda di condono

– copia di tutte le ricevute dei versamenti

– documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli (nel caso risultino vincoli: istanza di parere all’autorità preposta al vincolo aggiornata a non oltre 6 mesi prima della stipula).

7) Estremi dei pagamenti già effettuati (numero degli assegni, data e luogo di emissione, conto corrente, ABI, CAB, oppure estremi del bonifico)

8) Deve essere prodotta in sede di stipula l’attestato di prestazione energetica ed il regolamento di condominio, se esistente,

E’ importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile. Note per le parti: In sede di stipula dell’atto di compravendita e’ opportuno che il venditore presenti all’acquirente una lettera emessa dall’amministratore dalla quale risulti che tutte le spese di natura ordinaria e straordinaria sono state pagate (allo studio notarile non e’ necessario). E’ opportuno che la parte acquirente si procuri, dall’amministratore o dal venditore, una fotocopia del regolamento di condominio dello stabile (allo studio notarile non e’ necessario)

N.B. E’ opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate.

PROMEMORIA, SUCCESSIVO ALLA STIPULA, PER LE PARTI

Promemoria per il compratore

1) PAGAMENTO DELL’IMU Il compratore deve pagare l’IMU per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più di 14 giorni

2) DICHIARAZIONE DEL REDDITO Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l’anno successivo all’acquisto. Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

3) BENEFICI PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l’immobile, deve trasferire la residenza entro diciotto mesi dall’acquisto (altrimenti decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza dell’imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli interessi).

Il compratore che ha stipulato un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (cioè deve andare ad abitare nell’appartamento entro un anno dall’acquisto) e che l’acquisto sia avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

4) COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

Promemoria per il venditore

1) PAGAMENTO DELL’IMU Il venditore deve pagare l’ICI dovuta per tutti i mesi di possesso nell’anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15 giorni.

2) DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL’IMU Il venditore, oltre a pagare l’imposta, deve anche comunicare al Comune di aver venduto l’immobile.

3) DICHIARAZIONE DEL REDDITO Il compratore deve inserire il reddito dell’immobile acquistato nella propria dichiarazione dei redditi. Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi.

4) COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.

5) COMUNICAZIONE ALL’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO Comunicare all’amministratore del condominio le generalità del compratore